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房東/業主須知
出 售 房 屋 輕 鬆 ‘五 步 驟’
第一步: 出售的原因.
首先要把出售的 ‘原因’ 和 ‘動機’ 弄明白, 閣下想希望賺取較高的利潤, 還是需要達到速銷的目的? 這絕對影響如何議定價錢和出售時間.
第二步: 聘用有信譽和可靠的地產經紀.
閣下絕對可以自行出售家居物業, 但其實個中 ‘時閒’ 和 ‘精神’ 上的無形負擔, 絕對是閣下意想不到的. 一位 ‘信譽優良’ 和有 ‘專業守則’ 的地產經紀, 是會為閣下 ‘中肯’ 地分析市場走勢, 計劃出售的策路, 減少壓力, 監察程序, 和努力為閣下爭取最高的利潤.
為協助閣下在出售物業前, 行出重要的第一步, 麥敏華特別為賣家專業編寫了一份 ‘出售物業問卷’, 幫助閣下作出 ‘有效’ 和 ‘明智’ 的決定. 在接收到問卷後, 麥敏華會利用她的手提電腦, 即時為閣下在府上, 進行網上物業免費估價
以最 ‘聰明’ 和 ‘極限’ 的方法, 為閣下出售 ‘家居物業時, 索取每一分一毫的回報 和 29項提供最具實際性的有效資料, 能令閣下的 ‘房屋地產’ 速銷和獲得最高理想的價錢, 是麥敏華為賣家專業編制的指南手冊. 指南內容提供實用資料, 如維修家居及在作出售地產物業時所要應付的基本問題. 縱使閣下現在可能沒有考慮出售物業, 但此指南手冊內的寶貴資料, 定能令閣下得益良多
第三步: 議定出售價錢
當要議定, 出售房屋的價錢時, 應該要 '仔細考慮清楚',才可以決定, 因為價錢一經列出, 便是告訴買家, 這將會是 閣下願意出售的價錢. 最聰明的策略是 : 把列出的價錢, 和願意出售的價錢接近. 因為如果把價錢, 列出得太誇張, 會嚇跑'真正的買家'和地產經紀; 但是假若太低出價, 又不符合閣下的要求理想, 故此, 如果能夠議定一個合乎 '市埸價格標準' 的價錢, 便是最中肯的做法了. 其他需要考慮的因素 :
- - 首先, 閣下視察一下, 鄰居房屋的間格; 假如是屬於, 新發展地區, 房屋外型和內部間格, 都是大同小異, 差不多同時間建築, 那末, 便可以查閱, 近期在該區 ‘出售’ 和 ‘成交’ 的價錢, 來作參考.
其次, 如果閣下居住在一些地區, 鄰近有不少房屋, 是新建的,或者是舊屋翻新, 又或者加建房間和露台, 沒有一種類形房屋, 與閣下出售的相似, 那便要參考在過去四個月內, 出售和成交的房屋價錢, 及現時正在同區, 出售的房屋價錢, 來作比較. 因為買家也會, 根據同樣的資料, 來做決定的.
第四步: 商議地產臨時契約
在討價還價時, 切忌感情用事. 應該平心靜氣, 純以商業角度去處理. 切勿為買家出價太底而忿怒. 相反, 不妨把理想的價錢, 還價給買家, 以行動証明, 去爭取合理的價錢.
另外要注意'契約準確性', 不要'掛一漏萬'
出售 '合同' 的細則, 是要很 '小心填妥' 的, 例如 :
- 簽約日期;
- 成交價錢;
- 成交日期;
- 買家和賣家 (業主) 的名字;
- 出售房屋的準確地址;
- 訂金付款;
- 銀行按揭批準日期;
- 其他附加條件等..........
更要 '不厭其煩'的,詳細瞭解 '合同內容' ,和 '法律責任', 稍一發覺, 不明白的條例, 便要澄清,才可以避免日後, 有不必要的'麻煩'發生
第五步: 恭喜! 恭喜!
當買家取消所有在臨時契約內例出的付帶條件後 (如按揭貸款, 樓寓檢查等), 臨時契約即時成為死約. 與此同時, 閣下的物業己成功出售
如何以 ‘付出少, 得益大’ 為原則
而能成功 ‘粉飾’ 家居物業
在出售時把房屋 ‘基本條件增值’
買家對出售房屋的第一視覺印象, 是十分重要的; 尤其是首次置業的買家 ; 縱然閣下, 列出房屋很多優點, 但如房屋外貌, 不夠整齊清潔, 在買家的心理上, 會對房屋 ‘整體價值觀’, 大打折扣.
除非閣下的家居, 是時常定期補養, 不然, 會發覺有很多方面, 是需要維修和改善的. 一些簡單, 和容易的工作, 由自己動手, 可節省費用. 其餘較為複雜困難的, 便聘用職業人士去完成. 假如完成的工程做得太粗劣, 和沒有職業水準, 那便會令買家感到不滿意, 也會在 ‘討價還價’ 上令閣下招致很多無謂的損失, 和 ‘時間’ 的延誤.
以下簡單提供三項 ‘實際’ 的維修房屋資料和例証:
- 園藝:
美觀整齊的花園, 可以把 ‘出售價錢’ 升高5%到 10% 的.
- 油漆:
根據調查資料分析, 花費用在油漆 ‘屋內/外牆/圍欄/圍杆’ 的時間和金錢, 所獲得的回報是不容置疑的.
- 廚房及洗手間:
此乃買家最重視的地方. 一個 ‘全新’ 和 ‘現代化’ 的廚房, 或者, ‘窗明室淨’ 的洗手間, 都是 ‘速銷房屋’ 的 ‘最佳賣點’.
‘受 權 人’ 或 ‘代 理 人’ 和 ‘田 土 廳’ 要 注 意 的 事 項
‘賣家’ (業主) 或 ‘買家’: 當 ‘受權人’ 或 ‘代理人’ 代表 ‘業主’ 簽署 ‘地產買賣合約’時, 在文件上簽署的 ‘名字’, 必須要和‘田土廳’上註冊的‘名字’, 完全一樣, 不然, 在 ‘New Westminster’ 和 ‘Vancouver’ 的 ‘田土廳’, 便會把‘合約’退回, 令到‘買賣’不能 準時成交, 結果: 更會增加很多無謂的開支, 延遲交易期, 和賠償罰款等....
非 '加 拿 大' 居 民 '賣 家' ( 業 主 )
當非 '加拿大'居民, 完成出售交易其'溫哥華物業'時, ‘稅務局’ 是有權扣取成交後的部份支金, 目的是要調查賣家有否欠付任何稅項. 為避免這項不必要的步驟, 閣下是可以聘請會計師預先向 ‘政府稅務局’, 申請一份 ‘ T 2062 關稅清單許可証’的. 以下資料, 提供作參考之用:
- ‘賣家’ 個人資料 :
- 出生日期
- 海外居住地址
- 最後‘填報個人入息稅’日期
- 離開‘加拿大’日期 等......
- ‘購入價’和‘投資’在維修上的費用, 最好能夠提供, 以前在 ‘成交’時 和 ‘維修費用’ 等各項証明文件
- 假若購買物業後的用途是‘自住’,便要提供証明,例如‘電費單’等...
- 假若物業是作‘收租’用途的, 便要提供 :
- ‘稅務局’申請的 ‘非居民扣留稅’號碼 ‘withholding tax account number’
- ‘NR 6 承辦事務’號碼 ‘NR 6 undertaking account number’
- 物業的‘報稅單’ 等......
‘物業管理經紀’ 或 ‘物業代理人’ 應該可以提供以上資料
- ‘臨時地產買賣合約’, 証明‘買家’的資料,成交日期,合約價錢等...
- 物業‘按揭貸款’銀碼
**** 請 與 ‘會 計 師’ 索 取 最 新 ‘政 府 公 佈 條 例 ****
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